写字楼市场分析

2018-10-09 18:08
未知

  2017年,中国写字楼市场投资规模为6761.36亿元,较2016年增长3.5%。从2013年7月以来随着中央下发规定,对国企购买写字楼进行限制,由此导致写字楼开发商和整个市场受到重挫,并且引发连锁反应。以下对写字楼市场分析。

写字楼市场分析

  写字楼市场分析,北上广深四个一线年平均空置率保持在高个位数附近,但未来数年的新增供给则不容乐观。2018-2023年中国写字楼行业市场深度分析及投资战略研究报告表明,北上广深四个城市未来三年甲级写字楼的年均供给增速将分别达到8%,15%,12%和14%。未来大量新增供给将成为写字楼空置率攀升的主要推手,同时这种预期减弱了业主在租金厘定中的谈判筹码,压抑了租金增长。四个一线年间租金年平均复合增长率仅为2.8%,大大低于2010-2013同期的12.1%。

写字楼市场分析

  由于国内住宅租金回报率偏低,而购物中心投资不仅面临较大的市场不确定性,且对资产管理运营要求更高,因此写字楼仍将是大宗物业投资领域较受青睐的资产类别。此外,市场无风险收益率趋降以及二线城市写字楼市场总体走弱的共同作用将继续把资金导向一线城市的核心型写字楼物业。现从三大趋势来了解写字楼市场分析。

  写字楼市场分析,北京写字楼库存目前仍处于高位状态,前三季度月均供应量高达1960万㎡,而去化情况却没有回暖迹象,三季度北京写字楼去化面积较二季度下降3万㎡,去化率下降0.04%。同样面临去化难题的还有上海,受新增项目陆续入市及一些办公空间释放的影响,上海第三季度去化面积环比下降41万㎡,去化率下降1%,现有需求难以快速消化新增面积,如何快速去库存仍是考验北京和上海商办市场的首要难题。

  与其他一线城市呈鲜明对比的是深圳,三季度月均供应面积环比增加46㎡,去化面积增加2万㎡,去化率增长1%。得益于上半年深圳经济的快速增长,优质的营商环境吸引了不少新进入深圳的企业,商办地产整体市场趋向活跃。

  值得注意的是,在存量时代,产业聚集效应在商办地产去化过程中的表现愈发抢眼,以北京中关村商圈为例,互联网和科技相关产业的高速发展给中关村这个科技集中营带来了充足的客源,同时有利于相关产业发展的政策和资金扶持,也是各企业看中中关村的重要条件。随着各城市限面积、限需求、限用途等一系列政策的发布,产业地产已经成为企业客户的首要关注点。

  写字楼市场分析,从全国范围来看,一线城市的整体租金水平基本保持平稳状态,部分城市受供需关系影响,租金开始呈现小幅度上扬。

  高位库存和去化压力仍然困扰着北京与上海这两座中国经济体量最大的城市,租赁市场表现活力不足也导致了2017年第三季度租金水平与前两季度基本持平。特别是受到新兴商务区域及新增供应的竞争压力,部分区域租金呈现轻微下滑趋势,作为全国最重要的金融中心之一,北京金融街平均租金高达18.8元/天/㎡,高租金已表现出触顶特征。经历了2016年的价格低谷后,广州和深圳均在2017年呈现租金水平上升趋势,而两座城市租金上涨的成因却又不尽相同。

  2017年前三个季度,由于新供应量减少,广州写字楼的供需平衡被打破,给写字楼去库存带来了良机,成交的活跃促使广州整体租金也呈现小幅度的上升。而深圳租金的上涨则明显受到经济形势的影响,2017年深圳第三产业GDP同比增长9.7%,企业高速增长的同时对于办公空间的需求也在加大,写字楼入驻率不断提升,成交活跃刺激深圳写字楼租赁市场,促使深圳整体租金上涨。

  随着双创热潮的影响力日益加深,创业公司数量增长呈井喷趋势,创业公司普遍规模较小,且对于灵活办公和办公环境要求颇高,这些诉求也在改变着写字楼市场,办公空间正在逐步进化以满足客户的需求。

  写字楼市场分析,北京、上海、广州和深圳四大一线城市的主流开间面积呈现下滑趋势,而精装修比例则均有不同幅度的增长。其中,表现最为明显的是以效率高、节奏快着称的深圳。2017年第三季度,深圳精装修办公空间环比增长9%,毛坯大幅下降13%。办公空间小面积、精装修的发展趋势基本反应了当前客户对于拎包入驻、快速办公的需求趋势。

  新时代房地产市场面临重塑,商办地产市场同样面临重构。房地产企业以及各路地产基金纷纷开始转型,“商改写”、联合办公,各类利用存量房做出的办公、商业、园区产品纷纷出现,且逐渐成熟。写字楼市场分析,在未来数年,随着城市打造新兴商务区,轨道交通的进一步畅通,中国写字楼市场将会出现一个较长周期的大规模供应。

责任编辑:admin