房租暴涨之谜:房价悲剧为何又在房租上演

2018-09-30 18:46
未知

  今年3月,出现在论坛里的帖子“有没有感觉,房租涨疯了?”引来了众多回应。其中一位网友留言“越搬越靠外,再这么下去就被清理出帝都了。”不断加码的房租,动摇着前来逐梦的年轻人,留在这座城市的门票,眼看就要被抽走。

  据中国房地产业协会主办的中国房价行情数据,截至8月19日,北京近一个月房租均价为94.19元/月/平方米,同比增长20.2%。上周末,我爱我家原副总裁胡景晖指出自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商以高出市场价20%—40%的价格争抢房源,导致房租暴涨。这一行为严重违背市场规律。

  贝壳研究院发布的《2018年中国住房租赁白皮书》显示,我国的住房租赁人口约为1.68亿。据此测算,目前租金GMV约为1.2万亿元。预计2025年租金GMV将接近3万亿元,租赁人口达到2.3亿。

  2015年以来,随着“租购并举”、“租售同权”等政策密集出台,开发商、中介机构、酒店集团、机构等纷纷涌入长租公寓市场。58安居客房产研究院统计,截至2018年3月,全国范围内各类长租公寓品牌达到1200多家,房源规模超过202万间。

  长租公寓随之成为资本热捧的新“风口”。2014年,雷军仅通过五分钟与团队的交流就决定投资YOU+1亿元A轮融资成为市场里的经典谈资。

  今年1月,自如获得40亿元A轮融资,创下了长租公寓领域截至目前最高的一笔融资记录,链家董事长左晖更是称:这一天是“自如的成人礼”。仅一个多月后,另一家长租公寓品牌蛋壳也宣布完成7000万美元B+轮融资,此前,蛋壳公寓于2月底完成了1亿美元B轮融资。

  自如、蛋壳等长租公寓运营商在资本加持下开启规模战,向一二线城市加速布局。在自如已经进入的北京、上海、深圳、杭州、武汉等九个城市中,同样有蛋壳的身影。

  在速度上,双方也在紧紧咬合。自如CEO熊林表示,2018年上半年自如管理公寓超过70万间,今年的目标是突破100万间。而蛋壳的计划是2018年底目标管理30万间公寓。这意味着蛋壳公寓要在半年时间内再拿下18万间。

  一位大型投资机构负责人告诉周刊君,目前相比于房价来说,房租确实还存在一定的落差,这也是长租公寓迅速崛起的一个前提。市场在短期内确实存在一定的盈利空间。

  长租公寓运营商备受资本垂青,但质疑之声也不绝于耳。在胡景晖口中,“资本大幅进入长租公寓”是各运营商推涨房租的主因之一。

  最近水木论坛上一则话题,直接引发了租房者的恐慌:一位在天通苑的业主开价7500元将房子出租,但前来收房的自如和蛋壳竟轮番报价至10800。该题主最后带有警示意味地指出:资本进入租房市场扰乱秩序,最终将提高房租,吸干年轻人的血。

  在大型互联网公司上班的刘然(化名)告诉周刊君,自己在北五环附近的一居室房租涨了近70%。“房东说中介不停地打电话,告诉他现在的租金是多少,不涨也没办法,因为整个这一片都涨了。”自己所在的小区原本很破旧,一些中介收房后简单装修下,就能涨个4,50%租出去。

  长租公寓这种新的租赁模式给房屋租赁市场带来新的变数,在资本助推和发展空间巨大的背景下,抢占市场占有率和扩大规模是它们眼下的最紧迫任务,也导致自如、蛋壳最终成为这轮房租暴涨后舆论的众矢之的。

  “我不建议去做长租公寓,这个生意是亏的。” 上个周末,在关于房租的讨论还在鼎沸时,SOHO中国董事长潘石屹公开言明长租公寓表面热闹,背后可能并没有想象般美好。

  潘石屹直指盈利难的痛点,认为做长租公寓一定会有银行贷款,其中利息按照银行基准利率是4.9%,可能实际得5%~6%,用贷款建成公寓租出去,回报率最高超不过1%,租房价格再翻番还是亏本。

  持有同样观点的还有新城控股高级副总裁欧阳捷,他直言“目前看不到长租公寓的盈利模式。”据其测算,按照租赁的方式运营,上海住宅市场的投资回报率只有1%左右。如果未来5年租金翻一番的线%,无法覆盖租金成本。而指望租金大幅上涨本身就不现实。

  作为提供城市核心基础居住与生活服务的民生行业,长租公寓的本质应该是一个维持低毛利、大规模、高效运营的行业。就盈利模式而言,长租公寓的主要收入来自于租房租金,企业也试图在其他形式上寻求新的盈利点,例如自如推出的资管平台向委托者收取委托管理费(出租率大于70%时);魔方公寓收取的管理费和其他增值服务费用等。

  蛋壳公寓执行董事长沈博阳表示,“从商业模式的角度讲,长租不是赢者通吃的行业,而且客单价极高,没人打得起价格战,拼的是效率和服务。”

  单体城市运营规模达不到20万间很难实现盈利,整体管理规模达不到100万间很难形成规模效益。熊林称,即便是跑在长租公寓前列的自如,目前总规模也只达到70万间。

  根据公开资料,自如自2011年成立以来,仅在北京实现微利。我爱我家旗下长租公寓品牌“相寓”为盈利状态。

  以自如为例,从业主手中收房进行统一装修,再通过线上平台将装修完成的公寓租出去。通过直接从供货商拿货的渠道,家具和装修费用等成本也随之压低。一套70平米两室公寓的装修费用平均下来在3万元左右。

  在北京4号线靠近南四环的某楼盘,周刊君以业主出租的名义咨询了链家中介,一套两居的房子挂牌整租的价格大约是8500元/月。同时他也推荐了自如公寓,具体是:一次性与链家签3-5年的合同,每年租金都有一定的浮动上涨,价格肯定比挂牌整租的要高。

  “这段时间小区里已经有很多业主选择了这种(出租),算下账来您划算嘛。”无疑,中介口中允诺的“高收益”充满了诱惑力。

  周刊君随后打开自如APP查阅发现,同小区的两居室房源大部分以3室0厅1卫的格局出租。通过改装,客厅也被隔成卧室出租。这也意味着,住在这的租客们没有能够放松心情的起居室,不到20平米的小房间已经是安置自己的所有空间。

  按自如标出的租金价格来计算,两居改三居后整体的月租将近11000,远高于直接挂牌整租的价格。一套70平米公寓出租一年后便可收回前期的装修成本。

  中原地产分析师张大伟认为,目前大量资本进入的做法是存量改造,而这本身并不新增供应,只是通过升级或者分割获得投资溢价,这种轻资产模式很容易在局部区域垄断房源,并影响同区域其他租赁业主的定价。

  “一些被收购的房屋其实根本不需要重装修、重装配,但某些专业租赁机构仍坚持包装,高价出租,收购房源成本显著抬高,以此赚取租金上涨的差价。”胡景晖暗指自如因融资后的资本压力,通过抬高价格来“抢房源”、扩充规模。

  “某些租赁机构之间互争房源的行为,势必会抬升收购房源成本。一旦业主观望市场时,发现房租较高,那么其对房租价格的预期便会立即膨胀。”

  有地产分析师说,当下租赁市场很大一部分房源已经被各种租赁代理机构垄断,一个有几十万套房的庞然大物,它是有垄断定价权的。“这种情况下,部分中介公司动辄发布区域市场环比价格上涨的数据,对于市场来说,就是在制造上涨预期。”

  据业内人士估算,北京租赁市场总规模在150万套左右。在前日北京市房地产中介协会召开的座谈会上,10家主要住房租赁企业将拿出超过12万套的全部存量房源投向市场。从数字上看,中介机构房源的集中度已经不低。

  “长期来看,长租公寓自身的风险性很高。”上述投资机构负责人表示,房租上涨过快一定会成为政策严控的关键点;结合目前经济整体的运行状况,房租上涨的空间有限,否则将极大地挤压社会群体的消费能力。因此,长远地看房租上涨不会持续很久。而对于长租公寓这样一个资金和资源双密集型的行业,未来的发展仍有较大的不确定性。

  周一,10家主要住房租赁企业达成共识:未来一两个月不涨租,消息稍微平复了这场讨论的热度。而长远看,房租大概率不会过快上涨,如果这一显性路径被堵死,长租公寓本就微弱的盈利将更难撑起资本的厚望。

  很多年轻人选择季付租金的方式,减轻支出压力,这样的习惯被计算,正成为一个“灰色地带”。周刊君了解到,很多租户们签订的租房合同实质上是借款合同,之后每月以付租的形式分期偿还这笔“借款”。另一方面,长租公寓运营商可以凭借租户们的信用一次性套出全年租金。由于去向缺乏监管,资金链条暴露出极大的漏洞。

  在这种金融+长租公寓的全新模式中,长租公寓将风险完全转嫁给租户,而拿不到租金的房东,也将不可避免地遭受损失。“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。”胡景晖曾言明其中厉害。对租户来说,相比投资,安身之所的变故动荡无疑影响更深。

  20日,杭州一家名为鼎家网络科技有限公司的长租公寓宣布资金断裂停止运营,波及到近4000户租户受损。受害者们发现,绑定贷款APP、每月返还贷款这一系列操作,竟与跑路前的P2P理财公司套路如出一辙。

  长租公寓崭露头角受追捧的同时,自身存在的一系列风险足以触发更深层的危机,为本就脆弱的租房者心中再压上千钧重石。

  这场行业内部人士掀起的风波中,长租公寓被舆论声讨、监管约束。而正是因为租房市场上巨大的供需缺口推使房租上涨成为必然。

  数据显示,目前北京租赁人口为800万人,而租赁房源量仅为350万间,缺口达到400万间以上。

  按照北京市政府的规划,2017-2021年将建设50万套租赁住房,并确定了39个集体土地租赁住房项目,总建设面积约321万平方米。但上述租赁住房仍未大规模入市。近年来,北京加强租赁市场监管,集中清理与拆除违规公寓、群租房及隔断房等不符合消防安全的租赁住房,抽掉了一部分底层供应量,导致市场房源一再紧缩。

  在“租售同权”的号召下,政府妥善解决住房难的政策手段也绝不止限制租金上涨、严控中介这么简单。调控好这盘大棋考验着决策者长期、系统性的目光。

  比如,国家可以增加公租房、廉租房等供给,并以购买服务的方式,让规范的中介机构来运营。此外,通过长租公寓的方式盘活租房市场上改善性住房的存量和需求,入住的特殊群体,像新毕业的大学生、孕妇、收入较低的蓝领、残疾人等从个税中抵扣房租,政府通过政策倾斜和让利,让专业的人来做专业的事,减少对市场的直接干预,推动租房市场走向更加规范。

  十几年前,“北漂”们在城市逼仄的房间里追逐着梦想,彼时房价还没有成为切身之痛;而现在住进装修一新的长租公寓里的年轻人,不得不计算着房租的压力,负重前行。

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