2季度重庆写字楼市场显著回暖空置率降至5年最低水平

2018-11-04 16:01
未知

  2018年第二季度,企业天地3号楼入市重庆甲级写字楼市场新增体量41,400平方米,由此全市甲级写字楼总存量增至240万平方米。

  季内重庆写字楼市场表现显著回暖,全市甲级写字楼录得净吸纳量超过10万平方米,创历史新高,同比增长达44.3%。空前高涨的租赁需求拉动整体空置率下降3.5个百分点至41.4%,达到五年来空置率最低水平,为未来市场释放较为积极的信号。

  部分业主在第二季度初始积极研究制定全年租赁策略以适应市场变化,导致全市部分区域租金继续下滑;同时,非单一业权楼宇对市场变化更为敏感,租金降幅较单一业权楼宇更大。因此,第二季度全市甲级写字楼平均租金环比继续微幅下跌0.7%,报人民币91.4元每平方米每月,但据去年租金走势判断,当前租金下跌几近见底。

  从新增租赁需求端看,金融和专业服务依旧为重庆甲级写字楼市场租赁活跃的行业,分别占当季总成交面积的24%和22%。以投资顾问为代表的新型金融行业需求突出,解放碑和北区均有该类企业较大面积承租表现,同期还录得多家保险、基金和信托等传统金融持续进驻江北嘴,进一步夯实其金融门户。本季度,会计咨询企业和律所需求突出,合计贡献专业服务行业去化面积的三分之一强。值得注意的是,季内一系列新经济相关招商引资和产业扶持政策开始发酵,本地培育和外来进驻的高新科技智能企业齐齐释放大量办公需求,区块链技术相关企业也纷纷落户甲级写字楼。高新科技企业整体成交达到本季度租赁成交总量的14%,为近年季度新增租赁占比最高。同时随着大众对医疗健康越来越关注,保健医药行业企业需求上升明显,贡献季内租赁总成交量约5%。

  第三方办公空间运营商在渝大肆扩张俨然成为当前写字楼市场最大焦点。继上季度MFG抢先登陆后,以楚峰、世鳌国际、SOHO 3Q为代表的一系列办公空间运营商在本季度纷纷抢滩重庆甲级写字楼,本季度录得约8万平方米被相关运营商获得。从区域分布上来看,解放碑、江北嘴、企业天地等成熟商务区继续获得亲睐。其中,SOHO 3Q和世鳌国际分别落户解放碑申基金融广场和江北嘴国金中心T1,而楚峰则选择多点扩张,季内已在江北嘴、解放碑、大石化和新牌坊四个区域均有布局。早前已入渝的联合办公运营商侠客岛在金融城3号T1扩租约两千平方米,表明当前运营方对市场预期开始持有审慎乐观态度。当前,重庆甲级写字楼内第三方办公空间规模已达13万平方米,占到甲级写字楼总存量的6.4%,与上海、成都等国内写字楼市场重点城市相近。本季度内,约54%的新增租赁企业倾向于选择300平方米以下较小面积用于办公。而第三方运营商也恰好迎合小面积办公进驻高端写字楼的切实需求,其租赁期灵活、分割便利、空间节省、精装修带家具等特点颇受租户欢迎,从而实现较为快速的去化,并促使楼宇自身租金变化趋于稳定。

  展望2018年下半年,重庆甲级写字楼市场预计还将迎来约40万平方米新增供应,未来供应主力军将集中在江北嘴、观音桥及新牌坊等板块,商务市场延续北拓态势。随着政府扶持政策持续发酵,科技行业企业不仅落户各大高新产业园区,也或将持续进驻甲级写字楼,逐步成为未来办公面积去化一股不可小视的上升力量。而大众健康的不断被关注,使得医疗健康企业前景被看好。出于日益加大的营业办公需求考虑,该类企业扩租意愿明显。虽然下半年高企供应量不会根本性改变当前市场承压的局面,但是预计今年旺盛的市场需求将延续至下半年,写字楼业主方和第三方办公空间运营商会继续调整租赁策略,市场预期或将逐步转好。

  2018年第二季度,重庆新进四个零售项目,南北区非核心商圈各落子两个项目。借力三轨交汇上盖的爱融荟城和街区形态的新光里相继开业,进一步巩固新牌坊商圈发展,同时加速北区零售商业竞争;位于南滨路的长嘉汇弹子石老街和位于茶园的社区型购物中心奥园广场同季开业,前者丰富文旅商业,后者填补茶园零售商业的空白。

  季内,零售市场租赁需求分化现象不断加深,核心商圈项目频繁促成租赁交易,但是非核心商圈部分项目成交继续呈现疲态。加之受部分新入市项目开业率不高的影响,导致全市零售物业市场空置率连续四个季度上涨,环比涨幅达0.6个百分点,至13.2%。受到去年高供应带来的连锁影响,加之今年市场迎来多个项目入市,部分存量项目招商难度加大,空置率持续高企,导致全市首层平均租金环比下挫0.2个百分点,报人民币393.1元每平方米每月。

  重庆零售物业市场近年取得长足发展,不断受到国际知名品牌亲睐,季内录得多家品牌首进重庆,比如Marie Eile和HIP AND BONE入驻爱融荟城,荷兰牛仔品牌DENHAM进驻龙湖时代天街,Jo Malone落户北城天街。同期,不少品牌亦加快拓张步伐,展现对重庆市场发展的信心,本季录得Max Mara,Pinko,Emporio Armani相继入驻万象城,Victoria’s Secret以全品类姿态登陆龙湖时代天街C馆开出重庆第二家全系列旗舰店。正餐和饮品依然是餐饮业态主要新增需求来源,近期众多外来餐饮不断涌现市场,季内录得小黄鸭茶楼首进西南区域入驻新光里,吉野家在西城天街开出第三家门店。今年上半年陆续完成新一轮融资的饮品品牌也加快在渝布局进度,本季录得喜茶首进重庆入驻万象城,奈雪の茶加码北区在北城天街、源著天街、国金中心连开三店,瑞幸咖啡同步进入购物中心,亦在大都会、南坪万达广场和大坪英利大融城拓展三家门店。新零售继续布局重庆市场且衍生出不同品种和形态,京东Joy Space无人超市快闪店试水国泰广场;顺丰丰趣海淘Wow哇噢全球精选店也落户国泰广场,售卖食品、美妆、美容、服饰等商品;永辉旗下超级物种进入重庆南区,落户南坪协信星光时代广场。

  核心商圈在本季度继续积极调整,引入新品牌新业态为购物中心持续注入新鲜血液,以维持长久竞争力。解放碑协信星光广场开出重庆唯一酒吧风格星巴克全新臻选全黑围裙店,成为当日市场热门话题;国泰广场继续加紧品牌调整步伐,引入集合店品牌Altips,瞄准吸引本地年轻客群;盈嘉中心改造外立面迎接优衣库双层旗舰店开业,提升物业临街展示形象。与此同时,非核心商圈的新老购物中心使出浑身解数从空间营造、业态创新、品牌引入等多角度创造话题性、提升曝光度以获得更多人流前来消费。比如,B.Duck小黄鸭登陆新光里引得瞩目,爱融荟城打造“洞23”主题街区和神偷奶爸快闪店增加消费者好奇心,吸引其纷纷前来拍照打卡,弹子石老街结合地形打造文旅目的地吸引本地和旅游客群,万象城南区结合原百货区域进入大面积改造调整升级引人瞩目。“魔幻地形”让重庆晋升为全国最热门旅游城市,网红名号给重庆带来大量游客,也悄然推动重庆零售商业的改变。解放碑商圈、长嘉汇和重庆天地等滨江商业项目借力独特地形和景点,力图以商业+文旅的方式提升人气促进消费。

  展望2018年下半年,市场预计还将迎来7个购物中心开业,新增供应超过55万方,大多数为分布城市各个区域的区域型或社区型购物中心,填补新兴居住板块零售商业空白。短期来看,市场将继续消化持续的高供应量,部分存量项目或将步入新一轮调整期以应对市场竞争,在建项目也将受此影响或延缓开业时间以待市场整体向好。主题街区或成为新老项目流行配置,购物中心所承载的社交属性日趋增强。

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